7 факторов эксплуатации коммерческой недвижимости
В зависимости от намеченных целей и поставленных задач участники рынка коммерческой недвижимости понимают под «эксплуатацией недвижимости» разный состав работ. На наш взгляд есть ряд факторов, которые определяют понятие «обслуживание коммерческой недвижимости».
7 факторов эксплуатации недвижимости:
• Планирование, разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации на долгосрочный период.
• Контроль технического состояния объекта недвижимости, контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций, посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами.
• Ежедневное техническое обслуживание, планово-предупредительные и регламентные работы, текущий ремонт.
• Нормативные мероприятия, выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации.
• Санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия.
• Представление интересов собственника.
Осуществление действий от имени собственника с поставщиками коммунальных услуг,
взаимодействие с профильными контрагентами, контролирующими органами.
• Обеспечение ресурсами снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.
1. Планирование эксплуатации
Большинство участников рынка коммерческой недвижимости, наиболее остро нуждаются в системном аналитическом подходе к эксплуатации недвижимости, то есть в знаниях управляющей компании косметический ремонт кафе по структурированию и организации процесса эксплуатации.
Как правило, собственники объектов хорошо планируют свою доходную составляющую.
В тоже время расходы на эксплуатацию обычно планируются «на глазок» и часто без учета специфики здания и его реальных характеристик. Однако грамотная эксплуатация объекта является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержки его в ликвидном состоянии. Причем эксплуатация здания должна проводиться не стихийно, а системно. Наши специалисты по результатам обследования объекта могут составить программу эксплуатации с учетом планируемых к использованию собственником услуг(его требований), объемов и сроков финансирования и указать все затраты на долгосрочную перспективу – до трех лет.
Суть:
Разработка формата сетевого графика технического обслуживания, расчета стоимости и графика финансирования эксплуатации на стадии бизнес – планирования расходов и доходов.
Перечень работ:
• Разработка предложений по управлению эксплуатацией объекта недвижимости.
• Расчет стоимости и затрат эксплуатации объекта недвижимости.
Результат:
Готовая программа управления практической эксплуатацией.
Расчет стоимости эксплуатации.
График финансирования.
Рекомендации по оптимизации затрат на эксплуатацию.
Эффективное использование ресурсов.
2. Контроль технического состояния объекта недвижимости
Суть:
Контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций, посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами.
Перечень работ:
• Проведение ежедневных осмотров состояния объекта путем обхода техническими специалистами (сантехниками, электриками), а также другими работниками с обязательной записью об обнаруженных недостатках в рабочую книгу.
- Проведение ежемесячных (ежеквартальных), сезонных осмотров инженерно-техническим персоналом с составлением актов техсостояния инфраструктуры.
- Сбор, обработка и анализ статистических данных.
Результат:
Владение ситуацией о состоянии инженерной инфраструктуры и конструкций на объекте.
Выработка рекомендаций и предложений собственнику по принятию текущих инженерных решений.
3. Техническое обслуживание:
Суть:
Ежедневное техническое обслуживание, регламентные работы, текущий ремонт:
А). Ежедневное техническое (профилактическое) обслуживание:
комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы его инженерных систем.
Б). Планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем носящих сезонную либо нормативную периодичность https://zelstroy.ru/.
В). Текущий ремонт с целью восстановления исправности
(физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с установленной периодичностью
Перечень работ:
А). — Техническое обслуживание освещения, в том числе: планово-предупредительные систем электроснабжения осмотр и контроль работы электрооборудования.
устранение мелких неисправностей (замена перегоревших электроламп, смена и ремонт розеток и выключателей и др.)
замена неисправного оборудования электроснабжения (автоматические выключатели, провода, кабели) и др.
-Техническое обслуживание систем отопления, в том числе:
регулировка и наладка систем центрального отопления осмотр приборов отопления и устранение мелких дефектов (устранение течей, крепление, освобождение от воздуха, регулировка арматуры)…
техническое обслуживание оборудования теплового пункта (устранение течи в трубопроводах и арматуре, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, арматуры) и др.
— Техническое обслуживание систем водоснабжения, канализации и водопровода, в том числе:
техническое обслуживание оборудования водомерных узлов (устранение течей, осмотр, регулировка, очистка грязевиков, арматуры, теплообменников, проверка работоспособности и устранение мелких неисправностей подкачивающих, циркуляционных и пожарных насосов и др.) осмотр и устранение мелких дефектов (устранение течей, крепление, регулировка арматуры) смесителей, раковин, унитазов
Б). Работы устранение засоров в канализационных системах и др. нацелены на предупреждение и предотвращение поломок или сбоев в системах жизнеобеспечения. Проводятся в соответствии графика планово-предупредительных работ, разработанного на основании данных техдокументации заводов изготовителей оборудования, сроков эксплуатации отдельных агрегатов и т.д.
В). Текущий ремонт инженерных систем и элементов интерьера замена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры, вышедших из строя в процессе эксплуатации восстановление разрушенной тепловой изоляции ремонт насосов ремонт отдельных элементов водонагревательных устройств ремонт отдельных узлов электроустановок ремонт отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений и приборов все виды малярных и стекольных работ ремонт покрытий пола ремонт подвесных потолков
Результат
Создание отлаженной, эффективно работающей системы жизнеобеспечения объекта.
4. Нормативные мероприятия
Суть:
Выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации.
Перечень работ:
• Ведение базы руководящих документов, регламентирующих процесс эксплуатации, соблюдение и безусловное выполнение их требований.
• Ведение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, принятие текущих решений по эксплуатации.
• Разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро и пожарной безопасности объекта недвижимости.
• Подготовка актов разграничения обязанностей и ответственности при эксплуатации инженерного оборудования.
• Разработка должностных инструкций персоналу.
• Определение необходимого количества персонала, формирование структуры (штата), подбор и обучение ИТР.
• Проведение инвентаризаций оборудования и инвентаря.
Результат:
Юридически грамотный и обученный штат сотрудников, готовый к выполнению поставленных задач.
Наличие необходимой техдокументации по объекту, ведение учета наличия материальных ценностей.
5. Санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг, комплексная уборка)
Суть:
Разработка и обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия в соответствии с графиком, составленному с учетом требований клиента.
Перечень работ:
• Уборка внутренних помещений
— ежедневная
— поддерживающая
— генеральная
— дополнительная( после ремонта, переезда и т.д.)
• Наружная уборка зданий
— мытье окон и фасадов
— очистка кровли
• Уборка прилегающей территории
— ежедневная уборка мусора, снега, наледи
— уход за газонами и насаждениями
— вывоз мусора и снега
Результат:
Своевременное обеспечение респектабельности делового интерьера
6. Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами переоформление договоров, подготовка необходимой документации, регламентирующих эксплуатацию зданий выполнение предписаний получение и оптимизация технических условий, необходимых как для эксплуатации, так и для модернизации инженерных систем учет энергоресурсов, потребленных в процессе эксплуатации и тд. координация и обеспечения выполнения гарантийных обязательств на строительно-монтажные работы на ремонтные работы, на строительные материалы и инженерное оборудование.
Заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями, подготовка конкурсной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов, взаимодействие с подрядными организациями, координация их действий и ведение технической инспекции от имени Заказчика.
Обеспечение контроля за потребляемыми энергоресурсами, выполняемыми работами, соблюдение поставщиками гарантийных обязательств и в конечном итоге значительная минимизация расходов.
7. Обеспечение ресурсами
Централизованное материально-техническое снабжение (ЦМТС) заключается в закупке всех необходимых для ТО, ТР, ППР и КУ расходных материалов, инструментов и оборудования по конкурентным рыночным ценам.
Результат:
бесперебойное и плановое материально-техническое снабжение по оптовым ценам, рациональное использование материально-технической базы;
Сколько стоит эксплуатация недвижимости?
Далеко не все инвесторы и бизнес-консультанты знают, что затраты на эксплуатацию серьезны: они составляют около 10-15% валового
дохода. А на содержание и управление бизнес-центрами расходуется 30-40% валового дохода, что для многих собственников является сюрпризом. Это немалые деньги, поэтому существует потребность в более глубокой проработке разработке и обосновании стоимости эксплуатации в графике финансирования эксплуатации